Der Begriff Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen werden in § 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) beschrieben.

Die dort enthaltene Definition von Schönheitsreparaturen legt der BGH in seiner Rechtsprechung für sogenannten preisfreien Wohnraum zu Grunde, so BGH v. 18.2.2009, Az. VIII ZR 210/08. Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnraum), jeder andere Wohnungsbau ist sogenannter preisfreier Wohnraum.

Nach der Berechnungsverordnung sind Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.

Keine Schönheitsreparaturen sind demnach sonstige Reparaturen wie die Beseitigung von Mängeln oder sonstiger Schäden. Auch das Reinigen von Teppichböden, das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder die Reparatur von Schlössern aber auch das Streichen der Fenster von außen gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Der Begriff Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen werden in § 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) beschrieben.

Die dort enthaltene Definition von Schönheitsreparaturen legt der BGH in seiner Rechtsprechung für sogenannten preisfreien Wohnraum zu Grunde, so BGH v. 18.2.2009, Az. VIII ZR 210/08. Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnraum), jeder andere Wohnungsbau ist sogenannter preisfreier Wohnraum.

Nach der Berechnungsverordnung sind Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.

Keine Schönheitsreparaturen sind demnach sonstige Reparaturen wie die Beseitigung von Mängeln oder sonstiger Schäden. Auch das Reinigen von Teppichböden, das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden oder die Reparatur von Schlössern aber auch das Streichen der Fenster von außen gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Der Bundesgerichtshof zu Schönheitsreparaturen

Zwar ist nach dem Gesetz der Vermieter dafür zuständig, die Mietsache instand zu halten. Da diese Zuständigkeit vertraglich anders geregelt werden darf, wird in den Formularklauseln der Mustermietverträge davon regelmäßig und zum Teil zu ausgiebig Gebrauch gemacht. Der BGH hat hier klare Grenzen gesetzt, damit der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird. Nicht jede Vereinbarung im Mietvertrag zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist daher wirksam. Dazu auszugsweise einige Entscheidungen:

1. Verpflichtung zur Endrenovierung

Eine pauschale Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung ist unwirksam, so BGH vom 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06. Das gilt auch dann, wenn der Mieter während des Mietverhältnisses nicht zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Eine solche Klausel im Formular ist unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Genauso unwirksam ist eine Formularklausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, so BGH v. 5.4.2006, Az. VIII ZR 109/05 und BGH v. 5.4.2006, Az. VIII ZR 152/05.Soweit im Mietvertrag vorgedruckt ist, dass die Wohnung „besenrein“ zurück zu geben ist, hat der Mieter nur grobe Verschmutzungen zu beseitigen, wenn er aber starker Raucher war und die Wände vom Nikotin verfärbt sind, muss er die Mehrkosten für einen Isolieranstrich übernehmen, so BGH v. 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05.

2. Starrer Fristenplan

Wenn ein Formularvertrag einen Fristenplan mit der Verpflichtung enthält, dass der Mieter nach festen Zeitabständen renovieren muss, ohne darauf Rücksicht zu nehmen, ob eine Renovierung notwendig ist, spricht man von einem „starren Fristenplan“.Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, da er nach Ablauf einer bestimmten Frist auch dann renovieren müsste, wenn es nicht notwendig ist. Sie ist daher unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter renovieren muss, so BGH v. 23.6.2004, Az. VIII ZR 361/03.

Alle im Formularvertrag enthaltenen Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind dann unwirksam, auch wenn die Regelungen zu Schönheitsreparaturen in verschiedenen Klauseln enthalten sind, so BGH v. 22.9.2004, Az. VIII ZR 360/03.

Wirksam ist aber eine Klausel, die einen angemessenen Fristenplan enthält und den Mieter verpflichtet, „je nach Grad der Abnutzung“ zu renovieren, so BGH v. 28.4.2004, Az. VIII ZR 230/03.

Auch ein angemessener Fristenplan und die Formulierung, dass der Mieter „in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren“ durchzuführen hat, enthält keinen starren Fristenplan und wäre daher wirksam, so BGH v. 13.7.2005, Az. VIII ZR 351/04.

Wenn der Mieter in einer Klausel aber verpflichtet wird, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen und auf die üblichen Fristen insoweit Bezug genommen wird, z.B. Küchen/Bäder alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume alle: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper alle 6 Jahre, wird dies als starrer Fristenplan gewertet. Die Klausel ist dann gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, so BGH v. 5.4.2006, Az. VIII ZR 106/05 und BGH v. 5.4.2006, Az. VIII ZR 152/05.

Je nach Formulierung der Klausel kann daher das Eine oder das Andere gelten, für den Laien kaum durchschaubar.

3. Quotenklausel

In Wohnungsmietverträgen sind Quotenklauseln seit dem BGH Beschluss vom 22.01.2014 Az: VIII ZR 352/12, spätestens seit dem Urteil vom 18.03.2015 Az: VIII ZR 242/13 immer unwirksam.

Zunächst hat der BGH eine Klausel „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“mit der Entscheidung des BGH vom 29.05.2013, VIII ZR 285/12 wegen unangemessener Benachteiligung für unwirksam erklärt.

Zuvor, im Urteil vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632), hat der BGH Bedenken geäußert, ob eine Quotenabgeltungsklausel bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält. Zweifel wurden damit begründet, dass entweder – wenn der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat – sich am Ende der Mietzeit nicht feststellen lässt, in welchem Umfang die Abnutzung durch den Mieter selbst und wie weit sie durch den Vormieter herbeigeführt worden ist, oder der Mieter – wenn er im Laufe seiner Mietzeit renoviert hat – doppelt belastet wird, indem er zusätzlich zu dem Schönheitsreparaturaufwand eine Kostenquote zu tragen hat, obwohl beziehungsweise weil er die von ihm (die Beseitigung der Abnutzung durch den Vormieter) vorgenommenen Dekorationsarbeiten noch nicht vollständig abgenutzt hat. Dahinter steht der Gedanke, dass es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 BGB darstellen könnte, wenn der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren (mit) zu tragen hat, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat (BGH Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, aaO Rn. 20).

Der BGH hat in seinem Urteil vom 26. September 2007 (VIII ZR 143/06, aaO Rn.15 ff.)  eine Quotenabgeltungsklausel über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung aber für unbedenklich gehalten, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde (Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, aaO Rn. 17 f., 29).

Mit Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 Az: VIII ZR 352/12 hat der BGH bereits darauf hingewiesen, dass es jedoch fraglich sei, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei „normaler“ Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkomme. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es dann wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nicht an. (BGH, Beschluss v. 22.01.2014 – VIII ZR 352/12)

Im Anschluss wurden durch Qoutenabgeltungsklasueln generell für unwirksam erklärt, unabhängig davon, ob es sich um eine unrenoviert oder renoviert übernommene Wohnung  handelt . In den Verfahren VIII ZR 185/14, VIII ZR 21/13 und VIII ZR 242/13, welche am 18.03.2015 entschieden worden sind,  wurden Schönheitsreparaturklauseln für unrenoviert übergebene Wohnungen und die Quotenklauseln generell für unwirksam erklärt. Der BGH hat zum Az:  VIII ZR 242/13 die Quotenklausel für insgesamt unwirksam erklärt, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlange, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

Die Anforderungen des BGH an Quotenklauseln waren auch bei renoviert übergebenen Wohnräumen vor dieser BGH Rechtsprechung kaum zu erfüllen, so dass von einer Verwendung der Klausel schon lange abgeraten wurde, auch wenn diese die sonstige Regelung zu Schönheitsreparaturen nicht infiziert und damit nicht unwirksam macht.

4. Farbwahlklauseln

Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, ist unwirksam, wenn sie auch für die Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter während des Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, da in die Privatsphäre des Mieters nicht eingriffen werden darf und dem Mieter nicht vorgeschrieben werden kann, wie er seine Wohnung gestaltet, so BGH v. 18.6.2008, Az. VIII ZR 224/07 und BGH v. 18.2.2009, Az. VIII ZR 166/08.Auch die Formulierung, dass der Mieter „zu weißen“ hat, macht die Klausel insgesamt unwirksam, so BGH v. 23.9.2009, Az. VIII ZR 344/08, da die Formulierung so verstanden werden kann, dass der Mieter nur mit weißer Farbe streichen darf.Dies gilt auch, wenn der Mieter aufgrund seines Formularvertrages Innentüren und Fenster von innen „nur weiß“ streichen darf. Mit der bloßen Vorgabe im Vertrag, dass der Mieter Türen und Fenster nur weiß streichen darf, werden die Klauseln im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam, so der BGH v. 20.01.2010.

5. Bestimmte Ausführungsart

In vielen auch von Genossenschaften genutzten Vertragsformularen sind Allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten, die dem Mieter vorschreiben, dass er nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf. Allein diese Formulierung im Vertragsformular führt dazu, dass alle im Vertrag enthaltenen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind. Das gilt selbst dann, wenn die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen in verschiedenen Klauseln enthalten sind und ein Fristenplan eigentlich wirksam vereinbart wäre, so BGH v. 28.3.2007, Az. VIII ZR 199/06.

6. Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie Parkettversiegelung

Grundsätzlich gehören Außenanstriche von Türen und Fenstern oder das Abziehen oder die Wiederherstellung der Versiegelung von Parkettböden nicht zu den Schönheitsreparaturen.Wenn das im Mietvertrag nicht präzise vorformuliert ist, ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam. In einer Entscheidung vom 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/09  hat der Bundesgerichtshof nochmals bestätigt, dass sich der Begriff der Schönheitsreparaturen auch bei preisfreiem Wohnraum [Definition siehe oben] aus der in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) enthaltenen Definition ergibt.Nach der dort enthaltenen Beschreibung der Schönheitsreparaturen gehört die Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett nicht zu den Schönheitsreparaturen. Wenn im Formularvertrag zu den Schönheitsreparaturen nur formuliert ist, dass der Mieter Türen und Fenster zu streichen hat, dann ist die Klausel insgesamt unwirksam. Da der Mieter Türen und Fenster nach der Definition der Berechnungsverordnung nur „von innen“ (und nicht von außen) zu streichen hat, muss diese Klarstellung „von innen“ auch im Vertrag enthalten sein, sonst ist die Klausel unwirksam. Der Mieter muss daher bei einer Erweiterung des Katalogs der BV überhaupt nichts renovieren.

7. Schönheitsreparaturen und Eigenleistung

Soweit der Mieter in einem Formularvertrag verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, ist die im Vertrag enthaltene Klausel zu den Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam, so BGH v. 09.06.2010, Az. VIII ZR 294/09.Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, dass diese Klausel bei „kundenfeindlichster“ Auslegung so verstanden werden kann, dass der Mieter kostensparende Eigenleistung nicht durchführen darf. Der Mieter muss aber auch das Recht haben, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Wenn dies mit einer sogenannten Fachhandwerkerklausel untersagt wird, wird der Mieter unangemessen benachteiligt. Die Klauseln im Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen sind dann insgesamt unwirksam mit der Folge, dass dann wieder die gesetzliche Regelung gilt, nach der der Vermieter die Mietsache Instand zu halten hat.

8. Kostenvoranschlag nur vom Vermieter

In vielen Formularverträgen wurde in den AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) geregelt, dass sich die Kosten von Schönheitsreparaturen nach dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts richten. Diese Regelung hat der BGH mit einem Urteil vom 29.05.2013 Az. BGH VIII ZR 285/12 für unwirksam erklärt. Hintergrund: Wenn der Mieter auszieht, ist muss er oft nicht renovieren, da eine Renovierung nach dem Fristenplan noch nicht fällig ist. Wenn die Quotenklausel wirksam ist, muss er dann zeitanteilig für Schönheitsreparaturen zahlen. Dann muss aber auch der Mieter die Möglichkeit haben, einen Kostenvoranschlag vorzulegen. Achtung: In den Verträgen des Grund- und Hausbesitzervereins Nürnberg und Umgebung ist von einem „unverbindlichen“ Kostenvoranschlag des Vermieters die Rede. Das Amtsgericht Nürnberg vertritt hier die Auffassung, dass die Regelung mit dem Zusatz „unverbindlich“ wirksam ist.

9. Abnahmeprotokoll

In der Regel wird nach dem Auszug ein Abnahmeprotokoll erstellt. Das ist unproblematisch, soweit es eine reine Zustandsbeschreibung enthält und der tatsächliche Zustand der Wohnung und Zählerstände festgehalten werden. Erheblicher Ärger ist vorprogrammiert, soweit hier, etwa um unwirksame Schönheitsreparaturklauseln zu umschiffen, gleichzeitig eine Zahlungsverpflichtung aufgenommen wird.Viele Vermieter ärgern sich darüber, wenn die Klauseln in ihrem Vertrag zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind und der Mieter bei Auszug nichts renovieren muss. Manche Vermieter greifen dann zu dem „Kunstgriff“, in dem Abnahmeprotokoll festzustellen, dass die Wohnung unrenoviert zurückgegeben wird und der Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe eines vom Vermieter zu erstellenden Kostenvoranschlages zahlt.Wenn der Mieter das übersieht, ist er erst einmal zur Zahlung verpflichtet.

Aber: Das Amtsgericht Nürnberg hält nicht viel von diesem „Kunstgriff“. Soweit der Mieter eine solche Erklärung unterschreibt, wird diese in der Regel nicht als  deklaratorisches oder abstraktes Schuldanerkenntnis gesehen, denn der Mieter will mit seiner Unterschrift in einem Abnahmeprotokoll keine neue unabhängig vom Mietvertrag bestehende Verpflichtung eingehen. Das Amtsgericht Nürnberg stützt sich damit auf eine Entscheidung des BGH vom 27.5.2009, Az. VIII ZR 302/07.

Nach dieser Entscheidung kann ein Mieter, wenn er auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, nach § 818 Abs. 2 BGB Ersatz des Wertes seiner Renovierungsarbeiten vom Vermieter fordern. Dieser Rückforderungsanspruch besteht auch, wenn der Mieter an den Vermieter trotz unwirksamer Renovierungsklausel zahlt.

Für die Geltendmachung von Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses oder bei Ende des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme durchgeführt oder an den Vermieter gezahlt hat, ohne dazu verpflichtet zu sein, gilt nach § 548 Abs. 2 BGB eine Verjährungsfrist von nur sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses, so der BGH vom 4.5.2011, Az. VIII ZR 195/10. Die Verjährung wird nur durch die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens unterbrochen, nicht durch das außergerichtliche Schreiben, in dem die Ansprüche geltend hemacht werden!