Grafik Home-Button

Linie Rechtsanwälte Linie

Spittlertorgraben 49
90429  Nürnberg
0911 / 28 63 20
Sie sind auf der Seite:

Mietrecht in Nürnberg

Es berät Sie Rechtsanwalt Hans-Peter Buch, Fachanwalt für Mietrecht

Mietvertrag und Kaution

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis, zum Beispiel für den Fall, dass der Mieter die vereinbarte Miete nicht zahlt. Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben können, etwa  Nachforderungen gegen den Mieter aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter darf dann nicht die gesamte Kaution einbehalten, er darf aber einen angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten, wenn eine Nachzahlung auf die Betriebskosten zu erwarten ist, so BGH vom 18.01.2006 Az. VIII ZR 71/05.

Die Kaution muss nur dann gezahlt werden, wenn es ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Wenn eine solche Vereinbarung im Mietvertrag vergessen wurde, kann auch später keine Kaution mehr gefordert werden.

nach oben

Höhe der Kaution

Für die Höhe der zu zahlenden Kaution im Wohnraummietverhältnis gibt es eine gesetzliche Grenze und der Mieter darf die Kaution in drei Raten bezahlen:

§ 551 BGB
Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

nach oben

Der Mieter muss die Kaution auch nur einmal bezahlen. Falls das Haus verkauft wird, dann kann der neue Eigentümer die Kaution nicht nochmals verlangen, wenn der Mieter die Kaution bereits an den alten Eigentümer gezahlt hat, so BGH vom 07.12.2011, Az. VIII ZR 206/10.

Da der Vermieter die Kaution auf ein Sparbuch anlegen muss, darf der Mieter die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen, so BGH vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10.

Mit der Mietrechtsreform 2001 wurde zu Gunsten des Mieters eine weitere Regelung zur Mietkaution (= Mietsicherheit) eingeführt:

§ 566a BGB
Mietsicherheit

Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.

nach oben

Das heißt übersetzt: Der Käufer (Erwerber) einer Wohnung oder eines Wohnhauses tritt in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages ein. Er muss daher bei Ende des Mietverhältnisses die Kaution zurückgeben.

Der frühere Vermieter (Verkäufer) bleibt nur dann zur Rückgabe der Kaution verpflichtet, wenn der Mieter nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution nicht vom Käufer seiner Wohnung bekommen kann, zum Beispiel weil dieser zahlungsunfähig, also insolvent ist.
Wenn der Vermieter (Verkäufer) die Mietkaution an den Erwerber ausgehändigt hat, muss der Mieter erst versuchen, den Erwerber (gegebenenfalls auch gerichtlich) in Anspruch zu nehmen. Stellt sich dann heraus, dass der nicht zahlungsfähig ist, muss der frühere Vermieter zahlen.

Wurde der Mietvertrag vor 2001 abgeschlossen, gilt das alte Recht: Der durch das Mietrechtsreformgesetz im Jahr 2001 eingefügte § 566 a BGB ist nicht anzuwenden, wenn zwar der Verkauf des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1. September 2001 erfolgt ist, der Mietvertrag jedoch bereits vor dem Verkauf abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendbarkeit des alten § 572 BGB, so BGH vom 09.03.2005 Az. VIII ZR 381/03 und vom 24.06.2009 Az. XII ZR 145/07.

Nach der alten Regelung des § 572 BGB, gültig bis 31.08.2001, ist der Erwerber nur dann zu Rückgewähr der Kaution verpflichtet ist, wenn er die Kaution vom Verkäufer erhalten hat oder er sich gegenüber dem Verkäufer zur Rückgabe der Mietkaution an den Mieter verpflichtet hat.

nach oben

Rückzahlung der Kaution

Im Gesetz ist nicht geregelt, wann die Kaution zurückzuzahlen ist. Die Gerichte vertreten die Auffassung, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution in der Regel sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung fällig wird. Diese 6-Monats-Frist ist allerdings keine starre Frist. Sie kann im  Einzelfall ausnahmsweise länger sein, wenn der Vermieter nach sechs Monaten noch nicht über alle Ansprüche gegen den Mieter abrechnen kann, so LG Köln, Urteil vom  20.9.2006, Az. 10 S 78/05. 

nach oben

Verjährung

In der Praxis wird die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses häufig mit den Kosten für die Beseitigung von Schäden oder die Kosten von Schönheitsreparaturen verrechnet. Wenn der Vermieter nicht innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung ein gerichtliches Verfahren einleitet, sind seine Ansprüche, soweit sie über das Kautionsguthaben hinausgehen, verjährt.

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution verjährt in 3 Jahren ab Vertragsabschluss, d. h. wenn der Vermieter die Zahlung der Kaution erstmals nach 4 Jahren fordert, ist sein Anspruch verjährt, so zum Beispiel LG Darmstadt Az. 4 O 529/06.

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB, also in 3 Jahren nach Ende des Mietverhältnisses.

Wir beraten und vertreten Sie. Soweit erforderlich, setzen wir Ihre Ansprüche gerichtlich durch.

nach oben

Kontakt:

Weitere Informationen zum Mietrecht finden Sie auf den Seiten

 

Copyright © 2012 Rechtsanwälte Fasbender und Buch, Nürnberg

nach oben