Immobilienrecht
Beratung zum Immobilienkauf
Wir beraten und unterstützen Sie beim Wohnungskauf, Hauskauf oder Grundstückskauf und beantworten Ihre Fragen zum Immobilienrecht und Grundstücksrecht. Lassen Sie jeden Vertrag rechtzeitig durch einen im Immobilienrecht erfahrenen Anwalt prüfen, um finanzielle Risiken und Ärger zu vermeiden.
Das Immobilienrecht umfasst die Beratung und Vertretung in Grundstücksangelegenheiten, Mietrecht (Gewerberaum und Wohnraum), Wohnungseigentumsrecht, Entwurf und Verhandlung von Verträgen, Überprüfung von Vertragsentwürfen, Grundstücks- und Wohnungskauf, Maklerrecht und Nachbarschaftsrecht sowie die jeweilige Prozessvertretung.
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Wohnungs-/ HausAnkauf
Ob bei Hauskauf, Wohnungskauf oder Grundstückskauf, wir beraten Sie bei Ihrem Vorhaben und beantworten Ihre Fragen zum Immobilienrecht. Gerade beim Immobilienkauf sollten vor der Unterschrift Chancen und Risiken bewertet werden.
Sowohl bei Erwerb als auch bei Verkauf einer Immobilie können eine Vielzahl rechtlicher Probleme und Fragestellungen auftreten. Bei deren Lösung unterstützen wir Sie, wir vertreten Sie gerichtlich und außergerichtlich. Nachstehend geben wir Ihnen einige Tipps, die aber ein Beratungsgespräch nicht ersetzen können.
Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich einen Überblick über die in der Region üblichen Preise verschaffen. Vergleichen Sie die Preise in Hinblick auf Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung sowie sonstigem Zubehör zur Wohnung wie Stellplatz, Keller, Gartenflächen etc. und insbesondere hinsichtlich Alter und baulichem Zustand der Wohnanlage.
Nehmen Sie sich Zeit für diese Orientierung, lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. In unseren Beratungsgesprächen geht es immer wieder um einen überstürzten Kauf, bei dem von Maklerseite künstlich ein Zeitdruck aufgebaut wurde. Vermeiden Sie solche Situationen!
Wenn Sie Zweifel am angesetzten Wert oder am baulichen Zustand haben, sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen. Da es in der Regel um erhebliche Geldbeträge geht, sollten Sie sich absichern. In unseren Gesprächen machen wir immer wieder die Erfahrung, dass bei dem Kauf eines Gebrauchtwagens genauer geprüft wird, als bei dem Kauf einer Wohnung oder dem Kauf eines Hauses.
Reparaturen und Baumängel
Besonders bei älterer Bausubstanz ist es sinnvoll, einen Sachverständigen, ggf. einen Baufachmann aus Ihrem Bekanntenkreis, hinzuzuziehen, da dieser besser beurteilen kann, ob Reparaturen z. B. an Fassade, Dach oder Heizung anstehen und welche Kosten auf die Eigentümer-gemeinschaft zukommen. Wenn Sie eine Wohnung erwerben, müssen Sie sich zukünftig an allen Kosten für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums beteiligen.
Um Mängel in der Bausubstanz in Erfahrung zu bringen und um hier das Kostenrisiko abschätzen zu können, sollten Sie auf jeden Fall nicht nur Gespräche mit Miteigentümern oder Nachbarn führen, sondern auch die Protokolle der Eigentümerver-sammlungen hinzuziehen.
Aus den Protokollen der Wohnungseigentümerge-meinschaft ergibt sich, was in der Vergangenheit repariert wurde und was möglicherweise für die Zukunft noch aussteht. Auch etwa bestehende Streitigkeiten zwischen den Eigentümern ergeben sich aus den Protokollen der Wohnungseigentümerver-sammlung. Aus Wirtschaftplan und Wohngeldabrechnung ergeben sich nicht nur die laufenden Kosten der Wohnung, sondern auch die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Wenn die Instandhaltungs-rücklage aufgebraucht ist, müssen Sie sich an allen Reparaturkosten beteiligen.
Notarielle Beurkundung
Wenn Sie sich für den Kauf der Wohnung oder des Hauses entscheiden, muss der Vertrag notariell beurkundet werden. Wir sind gerne bereit, den Vertragsentwurf für Sie zu prüfen. Die notariellen Kaufverträge sind häufig so kompliziert formuliert, dass sie für den Laien nicht immer verständlich sind.
Bitte beachten Sie auch, dass Zusicherungen zum Haus oder zur Wohnung nur dann wirksam sind, wenn sie im Kaufvertrag aufgenommen werden. Überprüfen Sie daher, ob alle Zusagen im Kaufvertrag aufgenommen werden. Wenn hier einzelne Punkte unklar sind, beraten wir Sie. Es ist für Sie wirtschaftlich wesentlich günstiger, vorher bei uns ein Beratungsgespräch zu führen, als später zu versuchen, aus den Vertrag wieder herauszukommen.
Im Übrigen ist ein Kaufvertrag insgesamt als so genanntes Scheingeschäft nichtig, wenn „Schwarzgeld“ fließt, also ein Teil des Kaufpreises in bar gezahlt und diese Barzahlung nicht im Kaufvertrag erwähnt wird, etwa um Steuern „zu sparen“. Diese Konstellation ist nicht ganz selten, birgt aber hohe Risiken, nicht nur, weil Sie sich strafbar machen, sondern weil die mündlichen Absprachen und Zahlungen ohne Quittung in der Regel kaum zu beweisen sind.
Rechtsprechung zum Wohnungskauf / Hauskauf
Mängel, die erst nach Abschluss des Kaufvertrages vom Käufer festgestellt werden, sind ein regelmäßiger Streitpunkt zwischen Käufer und Verkäufer.
Grundsätzlich darf der Verkäufer beim Haus- oder Wohnungskauf schwerwiegende Mängel nicht verschweigen. Wenn er Mängel arglistig verschweigt oder auch nur herunterspielt, muss der Verkäufer mit Schadensersatzansprüchen und/oder Rückabwicklung des Kaufvertrages rechnen. Der Käufer kann den Vertrag anfechten, die Anfechtungsfrist beträgt ein Jahr ab Kenntnis der Täuschung, § 124 BGB.
Dazu gibt es in der Rechtsprechung viele Beispiele:
Wenn der Verkäufer zusichert, dass es keine verborgenen Mängel gibt, die Wohnung aber baulich bedingt seit vielen Jahren Schimmel außweist und der Verkäufer das nachweislich wissen muss, dann kann der Käufer den Kaufvertrag rückgängig machen, so das Landgericht München I vom 02.12.2003, Az. 26 O 12901/02.
Wenn der Verdacht einer Schadstoffbelastung besteht, muss der Verkäufer darauf hinweisen, etwa bei dem Verkauf einer Tankstelle mit dem Verdacht einer Ölverseuchung, so der BGH, Bundesgerichtshof vom 22.02.2002, Az. V ZR 113/01.
Wenn der Verkäufer weiß, dass die Statik des Hauses unsicher ist, hat er darauf hin zu weisen, BGH, Bundesgerichtshof vom 14.12.2000, Az. III ZR 3/00.
Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist auch dann möglich, wenn der Verkäufer „erwähnt“, dass ein Nachbar schon einmal laut sei, dieser Nachbar aber tatsächlich regelmäßig randaliert und Anwohner beschimpft, so OLG Frankfurt vom 20.10.2004, Az. 4 U 84/01. Auch bevorstehende, teure Sanierungsmassnahmen dürfen nicht verschwiegen werden, so Landgericht Köln, Az. 3 0 321/01.
Wohngeld
Nach Auffassung des Landgerichts Nürnberg-Fürth müssen Sie für die von Ihnen erworbene Wohnung gegenüber der WEG erst ab dem Zeitpunkt Wohngeld zahlen, zu dem Sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen sind.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth hatte dies für einen Fall entschieden, bei dem der Käufer vier Jahre lang nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde und dann eine Rückabwicklung des Kaufvertrages erfolgte, so LG Nürnberg-Fürth vom 17.12.2008, AZ. 14 S 7346/08.
Die Eigentümergemeinschaft konnte demnach von dem Käufer kein Wohngeld verlangen, da die Eigentümergemeinschaft gegen den Käufer erst ab Eintragung im Grundbuch Ansprüche geltend machen kann. Anders lautende Vereinbarungen im Kaufvertrag wirken nicht gegen die Eigentümergemeinschaft, da diese nicht Verkäuferin ist.
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